我國(guó)哪些城市的一手住宅成交量大?供求平衡是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要因素
我國(guó)哪些城市的一手住宅成交量大?
第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)近期公布的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2021》對(duì)35個(gè)主要城市2020年樓市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，在住宅商品房銷(xiāo)售面積方面，重慶、鄭州、成都、武漢、長(zhǎng)沙位居前五。四個(gè)一線(xiàn)城市中，上海最多，而深圳和北京均不足800萬(wàn)平方米。房?jī)r(jià)較高的廈門(mén)，在35個(gè)城市中位列倒數(shù)第三。
需要說(shuō)明的是，這35個(gè)城市包括了直轄市、拉薩之外的省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，不包括蘇州、東莞等普通地級(jí)市。
城市的一手住宅供應(yīng)量，與人口的多少、城市發(fā)展的階段等因素緊密相關(guān)。同時(shí)供應(yīng)量也影響城市的房?jī)r(jià)。
中西部龍頭城市成交量更大
數(shù)據(jù)顯示，35個(gè)城市中，重慶、鄭州、成都、武漢、長(zhǎng)沙2020年商品住宅銷(xiāo)售面積超2000萬(wàn)平方米。這些中西部龍頭城市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，經(jīng)濟(jì)總量大，人口總量多，人口流入速度快，對(duì)住宅的需求量大。比如，這五個(gè)城市加上位居第六的西安，都位居中西部城市“七小龍”行列，GDP均超過(guò)萬(wàn)億元，而且六城的常住人口總量均超過(guò)千萬(wàn)。
廣東省體改研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)彭澎對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，武漢、成都、鄭州、長(zhǎng)沙、重慶、西安等強(qiáng)二線(xiàn)城市，近幾年無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是人口集聚都十分迅速，收入與一線(xiàn)城市的差距越來(lái)越小，居住條件好，生活壓力沒(méi)那么大。近幾年，越來(lái)越多的人留在了這些城市。
同時(shí)，這些城市所在的區(qū)域近年來(lái)都處于快速城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，人口加速向中心城市集聚。以鄭州為例，第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，作為戶(hù)籍人口第一大省、城鎮(zhèn)化率較低的河南省省會(huì)，2020年鄭州市常住人口比2010年增加397萬(wàn)人，增長(zhǎng)46.07%，常住人口總量達(dá)到1260萬(wàn)人。
與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，成都常住人口增加581.89萬(wàn)人。在全國(guó)所有城市中，這一增量?jī)H次于一線(xiàn)城市深圳和廣州，位居第三。十年間四川全省人口進(jìn)一步向首位城市成都聚集，成都在四川省的人口占比從2010年的18.8%增長(zhǎng)到25.02%。
人口快速集聚的同時(shí)，這些城市的土地供應(yīng)也較大。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，近幾年來(lái)，這些中西部的城市，從市場(chǎng)土地拍賣(mài)量和市場(chǎng)供給量都較大，這也是這幾個(gè)城市的銷(xiāo)售面積位居前列的原因。
這其中，重慶以4814萬(wàn)平方米的成交量位居第一。當(dāng)然，重慶銷(xiāo)售量第一與該市土地面積和人口規(guī)模有關(guān)。重慶有3000多萬(wàn)人口，面積達(dá)到8.24萬(wàn)平方公里，相當(dāng)于一個(gè)中等省份。
同時(shí)，這些中西部龍頭城市由于整體的房?jī)r(jià)水平要比沿海中心城市低不少，供房壓力也較小，因此這些地方的住宅套均成交面積也會(huì)較大，套均面積大，總的成交面積也會(huì)較大。
從歷年成交額來(lái)看，沿海的大城市尤其是京滬這兩個(gè)強(qiáng)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更早，在2008年之前，這兩市的成交量更大。2002年到2006年，上海和北京一直位居成交量前兩位，當(dāng)前京滬等地都已進(jìn)入到存量房市場(chǎng)，而重慶、鄭州等中西部龍頭城市還處于增量市場(chǎng)，一手房的成交量大。
張波說(shuō)，雖然這些中西部大城市的土地出讓面積和住宅銷(xiāo)售面積較大，但從土地出讓金看，像杭州這樣的東部城市，出讓金一直排在前面，住宅銷(xiāo)售單價(jià)也更高。也就是說(shuō)，雖然成交面積不如中西部城市，但從成交金額來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)三角、珠三角的主要城市仍位居前列。
表：2020年35大城市商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)(來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2021)
深圳均價(jià)近5.7萬(wàn)元
從商品住宅均價(jià)來(lái)看，35個(gè)城市中均價(jià)為每平方米15192元，共有24個(gè)城市2020年商品住宅均價(jià)超過(guò)萬(wàn)元大關(guān)，其中，前十名分別是深圳、北京、上海、廈門(mén)、杭州、廣州、南京、寧波、?？诤吞旖?。全部來(lái)自沿海地區(qū)，目前沿海地區(qū)的房?jī)r(jià)水平總體上明顯高于中西部城市。
需要說(shuō)明的是，這里的數(shù)據(jù)是一手住宅的數(shù)據(jù)。根據(jù)城市發(fā)展的階段不同，沿海的大城市尤其是北上廣深這些一線(xiàn)城市，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展早，主城區(qū)的新房供應(yīng)已經(jīng)很少，相對(duì)來(lái)說(shuō)，外圍區(qū)域、遠(yuǎn)城區(qū)供應(yīng)占據(jù)絕大多數(shù)，因此對(duì)這些城市來(lái)說(shuō)，當(dāng)前的一手住宅均價(jià)，更多的是反映外圍區(qū)域的價(jià)格，至于主城區(qū)、核心區(qū)的房?jī)r(jià)水平，則遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)。比如北上深核心區(qū)的價(jià)格，大多是每平方米10萬(wàn)+價(jià)格，遠(yuǎn)高于一手均價(jià)。
這其中，深圳2020年一手住宅以每平方米56844元的均價(jià)位居第一。北京和上海位居二三位。來(lái)自東南沿海、GDP總量均位居全國(guó)第34位的廈門(mén)，房?jī)r(jià)水平超過(guò)了一線(xiàn)城市廣州和新一線(xiàn)城市杭州，高居全國(guó)第四。
深圳和廈門(mén)這兩個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，房?jī)r(jià)水平高，不僅和人口流入較多有關(guān)，也跟這兩市長(zhǎng)期供應(yīng)偏緊有關(guān)。廈門(mén)近十年來(lái)人口增幅高達(dá)46.2%，不過(guò)2020年廈門(mén)一手住宅成交面積卻只有379.13萬(wàn)平方米，在35個(gè)城市中位列倒數(shù)第三，其中一大原因是供應(yīng)不足。
張波說(shuō)，從供應(yīng)來(lái)看，供求平衡是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素，其中長(zhǎng)沙就是個(gè)典型案例。長(zhǎng)沙無(wú)論是在樓市調(diào)控，還是整體的供應(yīng)量方面都做得特別好，房?jī)r(jià)穩(wěn)定。而廈門(mén)、深圳由于本身市域面積較小，土地供應(yīng)也較小，在人口流入較多的情況下，會(huì)形成供不應(yīng)求格局。
標(biāo)簽： 一手住宅成交量 供求平衡 穩(wěn)定房?jī)r(jià) 龍頭城市
