近1.2億美元債違約 合景泰富啟動(dòng)境外債務(wù)重組能否渡過難關(guān)？-環(huán)球百事通

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5月14日晚間，合景泰富發(fā)布公告稱，集團(tuán)2024年1月票據(jù)本金金額的15%連同其應(yīng)計(jì)及未付利息于強(qiáng)制贖回日期（即2023年5月14日，下同）到期及應(yīng)付。截至當(dāng)天，合景泰富尚未支付該部分本金及其利息1.19億美元，構(gòu)成違約事件，公司將對境外債務(wù)進(jìn)行全面重組。

針對該事件，據(jù)合景泰富內(nèi)部人士透露，目前公司經(jīng)營和運(yùn)營一切正常，近期的債務(wù)安排對上市公司的影響不大。

一筆美元債違約，啟動(dòng)境外債務(wù)重組

在一筆2024年到期的優(yōu)先票據(jù)的強(qiáng)制贖回日，合景泰富未能按期予以兌付，由此構(gòu)成違約事件，合景泰富最終選擇對境外債務(wù)進(jìn)行全面重組。公告顯示，該筆2024年到期的6厘優(yōu)先票據(jù)發(fā)行于2022年9月，發(fā)行規(guī)模約7.95億美元，是由2022年9月到期的兩筆票據(jù)交換要約而來。

據(jù)悉，截至5月14日，合景泰富尚未就該部分本金及其利息作出贖回付款約1.19億美元。根據(jù)2024年1月票據(jù)的條款，未能于強(qiáng)制贖回日期支付該部分本金將構(gòu)成違約事件，因此，未能于強(qiáng)制贖回日期后30日寬限期屆滿時(shí)支付有關(guān)利息。

對此，合景泰富在其公告內(nèi)表示，鑒于目前的挑戰(zhàn)，應(yīng)為其所有持份者的利益實(shí)時(shí)探尋目前境外債務(wù)狀況的全面解決方案，以確保集團(tuán)可持續(xù)經(jīng)營。合景泰富現(xiàn)正與潛在候選人討論擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問的角色，以評估集團(tuán)的資本架構(gòu)、流動(dòng)資金及探尋所有可行的解決方案，以緩解當(dāng)前的流動(dòng)資金問題，并盡快為所有持份者達(dá)成最佳的解決方案。此外，合景已委聘盛德律師事務(wù)所作為其法律顧問以提供支持，為制定當(dāng)前境外債務(wù)狀況的全面解決方案作準(zhǔn)備。

此外，公告稱，合景泰富期待與境外債權(quán)人接洽及合作，并呼吁給予耐心、理解及支持，一起與公司尋求境外債務(wù)的全面解決方案，共同解決整體行業(yè)面對的問題。公司將與債權(quán)人保持積極溝通，并將于切實(shí)可行情況下盡快就任何重大進(jìn)展向市場提供最新資料。

針對該事件，合景泰富內(nèi)部人士透露，目前公司經(jīng)營和運(yùn)營一切正常，近期的債務(wù)安排對上市公司的影響不大。

對于此次主動(dòng)尋求境外債務(wù)全面解決方案的原因，合景泰富在其公告中表示，自2021年下半年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)面對前所未有的挑戰(zhàn)，受負(fù)面信貸事件及行業(yè)融資渠道受限等影響，包括集團(tuán)在內(nèi)的民營開發(fā)商面對更大的流動(dòng)資金壓力。整體行業(yè)困境使購房者信心減弱，影響房地產(chǎn)銷售需求；市況變動(dòng)令我國眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營及融資現(xiàn)金流減少。

“集團(tuán)一直依賴其內(nèi)部現(xiàn)金資源及從境內(nèi)匯出現(xiàn)金以履行境外付款義務(wù)。根據(jù)地方政府政策的規(guī)定，集團(tuán)絕大部分現(xiàn)金均存入指定銀行賬戶進(jìn)行嚴(yán)格預(yù)售現(xiàn)金托管，以確保在建物業(yè)竣工。盡管已作出最大努力，但集團(tuán)可用于支付境外債務(wù)的資金仍持續(xù)受壓?！焙暇疤└蝗缡欠Q。

銷售去化不力，影響現(xiàn)金流和持續(xù)融資能力

值得一提的是，在此次違約事件之前，面對行業(yè)波動(dòng)，合景泰富積極采取措施管理其債務(wù)。公告顯示，截至2022年12月31日，合景泰富全年共兌付包括境內(nèi)債券、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）及ABS（資產(chǎn)支持證券）本金合計(jì)75.44億元，境外美元債券3.63億美元，以及12.84億港元銀團(tuán)貸款，合計(jì)人民幣約113億元。

與許多面臨債務(wù)壓力的房企相同，合景泰富也在積極通過資產(chǎn)出售的方式補(bǔ)充現(xiàn)金流。2022年7月份，合景泰富向龍湖集團(tuán)全資附屬公司轉(zhuǎn)讓了香港“尚珒溋”項(xiàng)目50％的股權(quán)及股東貸款，作價(jià)13億港元，錄得稅后利潤約4.9億港元。在此基礎(chǔ)上，今年5月12日，合景泰富發(fā)布公告稱，將上海兆景旗下項(xiàng)目及上海錦怡旗下項(xiàng)目出售予中國平安，總代價(jià)合計(jì)約7.5億元。關(guān)于此番出售，合景泰富在其公告內(nèi)表示，為改善流動(dòng)資金以滿足集團(tuán)的財(cái)務(wù)需要，一直積極按符合公司及股東整體最佳利益之條款，就資產(chǎn)物色潛在買家；而出售事項(xiàng)一經(jīng)落實(shí)，將可讓集團(tuán)變現(xiàn)目標(biāo)公司價(jià)值及改善集團(tuán)流動(dòng)資金。

受到市場環(huán)境變化影響，其2022年全年合景泰富業(yè)績表現(xiàn)較平淡。年報(bào)顯示，2022年，合景泰富預(yù)售額合計(jì)508.6億元，預(yù)售面積為256.7萬平方米；錄得營業(yè)收入為134.53億元，較2021年約238.45億元減少43.6%。對此，合景泰富表示，減少主要是由于疫情持久，導(dǎo)致施工進(jìn)度延誤，物業(yè)交付時(shí)間表因此而延遲；同時(shí)，多個(gè)城市為應(yīng)對疫情而實(shí)施的封鎖措施也對集團(tuán)來自物業(yè)投資及酒店?duì)I運(yùn)的收入造成負(fù)面影響，而房地產(chǎn)市場也于年內(nèi)轉(zhuǎn)差，削弱了物業(yè)買家的信心。

截至2022年末，合景泰富錄得虧損約98.42億元。與此同時(shí)，合景泰富有息債務(wù)的即期部分約222.45億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為33.56億元，債務(wù)償付壓力較大。

時(shí)至今年，在商品房銷售去化方面，合景泰富的表現(xiàn)并不算理想。公告顯示，今年前4個(gè)月，合景泰富連同其附屬公司、合營企業(yè)、聯(lián)營公司的預(yù)售額為149.62億元，同比減少約14%。不過，由于疫情結(jié)束后消費(fèi)復(fù)蘇，帶動(dòng)合景泰富旗下商辦市場復(fù)蘇明顯。對此，合景泰富方面稱，伴隨消費(fèi)需求升級(jí)，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場將迎來更大發(fā)展空間，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為部分房企業(yè)務(wù)發(fā)展的“第二增長曲線”。

對于合景泰富當(dāng)前面臨的局面，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜指出，“由于當(dāng)前樓市回暖乏力，高負(fù)債的合景泰富去化不力，影響了現(xiàn)金流和持續(xù)融資能力，致使短期流動(dòng)性無法覆蓋已被延期過但又再次到期債務(wù)所致?！?

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，自“三道紅線”等調(diào)控政策實(shí)施以后，房企的融資變得愈加艱難，由于近兩年房地產(chǎn)市場銷售下行，對于融資的依賴性增加，如果一家房企的融資通道沒有開啟，債務(wù)違約或是早晚的事情。從目前合景泰富的情況來看，出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的原因在于，一方面是銷售情況壓力較大，特別是其重倉的大灣區(qū)整體仍然較為低迷，長三角區(qū)域僅上海、杭州有點(diǎn)起色，其他城市也低迷；另一方面，目前合景泰富賬面應(yīng)該有現(xiàn)金流，但這些資金只能用于保交樓，不能挪用去還債。

另外，匯生國際資本總裁黃立沖指出，任何房地產(chǎn)公司只要債務(wù)比率（即所有的負(fù)債除以所有的資產(chǎn)）超過70%，在市場下行背景下，均有出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的可能性。

業(yè)內(nèi)建議：爭取政策面支持、加快銷售回款

在柏文喜看來，合景泰富違約之后，只能被迫與債權(quán)人就債務(wù)重組問題進(jìn)行協(xié)商，以化解債務(wù)違約帶來的流動(dòng)性壓力，爭取公司能夠維持正常運(yùn)營并加大推盤力度和加快銷售回款，這也是最大限度保護(hù)債權(quán)人利益的基礎(chǔ)，因?yàn)槿绻驗(yàn)檫`約就提請對發(fā)行人進(jìn)行清算，顯然是既不合算也不現(xiàn)實(shí)。  

值得一提的是，除合景泰富以外，越來越多的出險(xiǎn)房企選擇整體債務(wù)重組以進(jìn)一步緩解短期償債壓力。旭輝集團(tuán)、龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國、華夏幸福等相繼完成境內(nèi)或境外債務(wù)整體重組。同時(shí)，世茂集團(tuán)、花樣年等多家房企還在債務(wù)重組進(jìn)展過程中。

克而瑞報(bào)告指出，政策利好之下，改善了債權(quán)人對出險(xiǎn)企業(yè)流動(dòng)性修復(fù)以及市場銷售回暖的預(yù)期，一定程度上也促進(jìn)了房企整體債務(wù)重組方案的推進(jìn)。同時(shí)，對于債權(quán)人而言，目前房地產(chǎn)市場短期內(nèi)難以修復(fù)，相比之下，債務(wù)重組可以讓出險(xiǎn)房企獲得階段性的穩(wěn)定，在一定程度上也能更好地保證債權(quán)人的利益。

不過，克而瑞發(fā)布同時(shí)指出，“債務(wù)重組完成之后，企業(yè)中長期的‘回血’自救才是關(guān)鍵。出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，積極營銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠，修復(fù)基本盤，依靠銷售回款提升自身‘造血能力’，才能真正擺脫困境?！?

值得一提的是，業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前出現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，有過展期的企業(yè)，近期都沒有成功發(fā)過債。同時(shí)，在銷售方面，企業(yè)之間分化也比較嚴(yán)重，所以房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流入也存在一定問題。此外，中債擔(dān)保增信融資的認(rèn)購情況也不太理想，很難給企業(yè)雪中送炭，因此，建議企業(yè)端的支持還需要進(jìn)一步落地和加大。

展望合景泰富下一步發(fā)展，宋紅衛(wèi)指出，如果任由事態(tài)發(fā)展，會(huì)進(jìn)入債權(quán)人通過凍結(jié)資產(chǎn)、企業(yè)信用下降、融資更難、債務(wù)壓力更大的惡性循環(huán)，“目前合景泰富可以從兩個(gè)方面入手：一是爭取政策面的支持，比如紓困基金、專項(xiàng)救助基金等，打開融資通道，恢復(fù)企業(yè)的信用；二是加快銷售回款，戰(zhàn)略性回歸核心一二線城市，處置三四線城市項(xiàng)目，增加及優(yōu)化企業(yè)自身造血能力?！?

合景泰富在其公告中表示，2022年度，合景泰富已完成交付總建筑面積約80.62萬平方米，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)穩(wěn)健復(fù)蘇，逐步恢復(fù)正常營運(yùn)；未來集團(tuán)務(wù)求通過“強(qiáng)銷售、降負(fù)債”的措施，不斷改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，全面增強(qiáng)現(xiàn)金流動(dòng)性，并繼續(xù)采取有效措施，以提高經(jīng)營效率、實(shí)施精準(zhǔn)市場營銷、控制風(fēng)險(xiǎn)及降低成本。

（文章來源：新京報(bào)）