三百余套商品房“一房多賣”引發(fā)維權(quán)
湖北陽(yáng)新府院聯(lián)動(dòng)助力爛尾樓“涅槃重生”（副題）
法治日?qǐng)?bào)記者 劉志月 通訊員 陳潔
(資料圖片)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因管理不善導(dǎo)致資不抵債，將303套商品房“一房多賣”，近千戶購(gòu)房者的購(gòu)房款沒(méi)有著落。
湖北嵐鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱嵐鑫公司）破產(chǎn)清算案，案情復(fù)雜、影響重大、涉及面廣、關(guān)注度高。對(duì)此，湖北省黃石市陽(yáng)新縣人民法院建立常態(tài)化府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制、創(chuàng)新“土地虛擬分割”方式等辦案機(jī)制，推動(dòng)爛尾樓世紀(jì)銘城盤(pán)活重生。
近日，陽(yáng)新縣法院法官曹樹(shù)才一錘定音，裁定終結(jié)嵐鑫公司破產(chǎn)程序。“擺爛”4年之久的樓盤(pán)“重獲新生”，讓一眾購(gòu)房者多年翹首以盼的購(gòu)房款終可“落袋為安”。
項(xiàng)目爛尾導(dǎo)致集體維權(quán)
2015年，嵐鑫公司成立后，在陽(yáng)新縣城東新區(qū)開(kāi)發(fā)了世紀(jì)銘城項(xiàng)目。
后因違規(guī)建設(shè)、違規(guī)銷售、“一房多賣”、欠付大量工程款、法定代表人職務(wù)侵占等，嵐鑫公司面臨一系列錯(cuò)綜復(fù)雜的刑事、行政、民事重大疑難問(wèn)題。
此外，嵐鑫公司與其合作伙伴湖北一家置業(yè)有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落于同一塊土地之上，國(guó)有土地使用權(quán)人為該置業(yè)公司。因自身債務(wù)問(wèn)題，該置業(yè)公司被多家法院查封及銀行抵押等。
此后一段時(shí)間，世紀(jì)銘城項(xiàng)目不斷停工、復(fù)工。直到2019年，該項(xiàng)目徹底停工，樓盤(pán)爛尾。
陽(yáng)新縣法院審理查明，世紀(jì)銘城項(xiàng)目在建工程共有住宅517套，涉及“一房多賣”的共計(jì)303戶，安置對(duì)象158戶，其中“一房多賣”與安置對(duì)象所購(gòu)房屋沖突的共計(jì)42戶；購(gòu)房標(biāo)的物不明確的共計(jì)163戶、購(gòu)買置業(yè)公司項(xiàng)目的67戶。
開(kāi)發(fā)商明知房屋套數(shù)有限，仍然“一房多賣”，造成該樓盤(pán)總購(gòu)房戶數(shù)近1000戶。爛尾后，因嵐鑫公司無(wú)法按時(shí)交房、清償債務(wù)，大量購(gòu)房者、債權(quán)人長(zhǎng)期信訪。
2021年1月14日，陽(yáng)新縣法院依法受理嵐鑫公司債權(quán)人破產(chǎn)清算申請(qǐng)，并指定嵐鑫公司清算組擔(dān)任嵐鑫公司管理人。
“案件首先考慮的是民生問(wèn)題，必須要保障購(gòu)房者的‘優(yōu)先權(quán)’。”案件討論會(huì)上，陽(yáng)新縣法院院長(zhǎng)王建明提出明確要求。
作為嵐鑫公司破產(chǎn)案的審判長(zhǎng)，曹樹(shù)才介紹，他們多次前往安置房對(duì)象所在村，慰問(wèn)安撫該村購(gòu)房者，并鄭重承諾：這樁案子，一定給鄉(xiāng)親們漂漂亮亮辦好，把購(gòu)房款一分不少討要回來(lái)。
土地虛擬分割破解難題
至破產(chǎn)受理日，置業(yè)公司未按合作協(xié)議約定將世紀(jì)銘城項(xiàng)目土地使用權(quán)過(guò)戶給嵐鑫公司，即嵐鑫公司進(jìn)入破產(chǎn)程序后其名下無(wú)可供處置的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。
向購(gòu)房者、債權(quán)人清償?shù)奈镔|(zhì)基礎(chǔ)如何保障，成為嵐鑫公司破產(chǎn)案最大“攔路虎”。
面對(duì)這一難題，陽(yáng)新縣法院創(chuàng)新采用法律上進(jìn)行“虛擬土地分割”方式為債務(wù)人辦理土地使用權(quán)證。
嵐鑫公司與置業(yè)公司之間的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議有效，且性質(zhì)屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。據(jù)此，陽(yáng)新縣法院依法判決置業(yè)公司配合將世紀(jì)銘城項(xiàng)目土地使用權(quán)過(guò)戶登記給嵐鑫公司，認(rèn)定資產(chǎn)歸屬。
與此同時(shí)，陽(yáng)新縣法院通過(guò)府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制提出法律上進(jìn)行“虛擬土地分割”方案：將兩家公司的土地使用權(quán)證進(jìn)行分割以鎖定權(quán)利人，對(duì)整個(gè)地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
“項(xiàng)目續(xù)建過(guò)程中，雙方通過(guò)協(xié)商的方式處理相關(guān)配套及附屬設(shè)施的使用，竣工驗(yàn)收時(shí)兩個(gè)項(xiàng)目仍視為一個(gè)整體進(jìn)行驗(yàn)收?！卑讣修k人劉細(xì)剛說(shuō)。
最終，府院聯(lián)動(dòng)會(huì)議采納了此方案。
在相關(guān)行政機(jī)關(guān)全力配合下，陽(yáng)新縣法院通過(guò)司法程序落實(shí)了“土地虛擬分割”方案，順利為嵐鑫公司辦理了土地使用權(quán)證，為購(gòu)房者、債權(quán)人能夠獲得清償?shù)於宋镔|(zhì)基礎(chǔ)。
破產(chǎn)清算法槌落下之前，陽(yáng)新縣法院還結(jié)合線上線下渠道，在債權(quán)人會(huì)議上做足法律釋明工作。最終，嵐鑫公司破產(chǎn)清算案清理債務(wù)超過(guò)2.45億元。其中322戶購(gòu)房者購(gòu)房款全額退還，金額5708萬(wàn)元。
創(chuàng)新辦案機(jī)制助力重生
如何恰當(dāng)?shù)貙⑵飘a(chǎn)樓盤(pán)整體式出售，保障破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置價(jià)值最大化，創(chuàng)新方式充分保障管理人履職，這對(duì)陽(yáng)新縣法院更是一個(gè)挑戰(zhàn)。
為此，陽(yáng)新縣法院針對(duì)本案巧打“組合拳”，創(chuàng)新多項(xiàng)辦案機(jī)制。
陽(yáng)新縣法院優(yōu)選破產(chǎn)案件管理人并指導(dǎo)、協(xié)助管理人履職，化解了案件審理過(guò)程中的一系列堵點(diǎn)、難點(diǎn)。一方面，法院全力保障管理人高效履職，設(shè)立管理人查詢辦公室，管理人可直接查詢債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)；另一方面，法院著力優(yōu)化重點(diǎn)財(cái)產(chǎn)處置方式，破產(chǎn)案件經(jīng)陽(yáng)新縣法院裁定受理后，管理人可持法院出具的“受理裁定書(shū)”及“指定管理人決定書(shū)”直接進(jìn)行財(cái)產(chǎn)解封，無(wú)須再辦理解封手續(xù)，提升了案件審理質(zhì)效。
為解決職工債權(quán)問(wèn)題，陽(yáng)新縣法院指導(dǎo)管理人在資產(chǎn)盤(pán)活過(guò)程中順利找到了非抵押財(cái)產(chǎn)，成功清償職工工資債權(quán)。
資產(chǎn)處置過(guò)程中，為節(jié)約續(xù)建成本避免二次爛尾，陽(yáng)新縣法院按照“政府主導(dǎo)、部門(mén)聯(lián)動(dòng)、法院主審”工作原則，積極爭(zhēng)取黨委、政府支持，協(xié)調(diào)多部門(mén)共同參與，召開(kāi)15次府院聯(lián)動(dòng)專題會(huì)議，成功以評(píng)估值95.85%、近3億元的評(píng)估價(jià)格將項(xiàng)目整體出售給陽(yáng)新縣城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司，妥善處置破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，保障了購(gòu)房者、債權(quán)人合法權(quán)益。
正式接手世紀(jì)銘城項(xiàng)目后，陽(yáng)新縣城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司將續(xù)建該工程，讓這個(gè)爛尾樓“涅槃重生”。
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