焦點(diǎn)關(guān)注：賣(mài)房人不能遷，買(mǎi)房人不肯遷 滯留戶(hù)口“難住”了保證金
2019年，王某將自己的一處房屋出售給霍某。為保證交易房屋內(nèi)的戶(hù)口后續(xù)依約遷出，雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定，預(yù)留35萬(wàn)元作為戶(hù)口遷出保證金，待戶(hù)口全部順利遷出后即返還王某，若發(fā)生戶(hù)口相關(guān)的違約行為，則戶(hù)口遷出保證金可以抵扣違約金。
然而，當(dāng)雙方完成房屋過(guò)戶(hù)后，霍某發(fā)現(xiàn)該房屋中仍有滯留戶(hù)口，因此拒付保證金。對(duì)此，王某認(rèn)為，上述戶(hù)口并非其家庭戶(hù)口，自己在最初取得該房屋時(shí)該戶(hù)口就已經(jīng)存在，自己不構(gòu)成交易違約，因此訴至法院，要求霍某支付遷戶(hù)保證金。法院審理后認(rèn)為，王某未能按照合同約定將房屋內(nèi)原有戶(hù)籍遷出存在違約，不符合合同約定退還保證金的條件，駁回了王某的訴訟請(qǐng)求。
2021年，霍某以房屋中存在滯留戶(hù)口為由，將王某訴至北京市西城區(qū)人民法院，要求王某向其支付違約金45萬(wàn)元。王某認(rèn)為，自2021年6月《北京市公安局戶(hù)籍派出所設(shè)立公共戶(hù)工作規(guī)定(試行)》發(fā)布后，他就告知霍某具備將房屋滯留戶(hù)籍遷出的資格，可申請(qǐng)將房屋原戶(hù)內(nèi)人員遷至相關(guān)公戶(hù)，但霍某置之不理。王某同意從35萬(wàn)元戶(hù)口遷出保證金中扣除5萬(wàn)元作為違約金，但要求霍某向其支付戶(hù)口遷出保證金30萬(wàn)元。
(資料圖片僅供參考)
霍某則認(rèn)為，其并不負(fù)有遷出房屋原有戶(hù)籍的義務(wù)，且認(rèn)為王某構(gòu)成重復(fù)起訴，法院不應(yīng)再行審理。法庭辯論結(jié)束后，霍某申請(qǐng)撤回起訴。
案件審理中，法院告知霍某在合理期間須申請(qǐng)將房屋原戶(hù)內(nèi)人員遷出至“公共戶(hù)”，但霍某此后一直未向公安機(jī)關(guān)進(jìn)行相應(yīng)申請(qǐng)。西城法院綜合案情后，對(duì)于霍某的撤訴申請(qǐng)不予準(zhǔn)許，并認(rèn)為因“公共戶(hù)”政策出臺(tái)后，屬于發(fā)生新情況，王某的起訴并非是重復(fù)訴訟。
西城法院認(rèn)為，由于戶(hù)口遷出保證金的目的系將涉案房屋中原有戶(hù)籍遷出，依據(jù)現(xiàn)有的戶(hù)籍管理政策，霍某作為現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)人有權(quán)將涉案房屋所滯留戶(hù)口遷出，而王某事實(shí)上已確無(wú)法繼續(xù)履行遷出戶(hù)口的義務(wù)?；裟吃谧约河心芰w出該滯留戶(hù)口的情況下未申請(qǐng)辦理，并以此為由不同意返還戶(hù)口遷出保證金，違反公平原則及誠(chéng)實(shí)信用原則。而王某作為房屋出賣(mài)方，未能按照合同約定遷出房屋中全部戶(hù)口，構(gòu)成違約，結(jié)合在案證據(jù)及具體情節(jié)，酌情確定王某向霍某支付違約金數(shù)額5萬(wàn)元。
據(jù)此，西城法院判令霍某向王某返還戶(hù)口遷出保證金30萬(wàn)元?；裟巢环崞鹕显V，二審法院審理后維持原判。
法官說(shuō)法：
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。
二手房屋交易中，雙方為保證房屋中戶(hù)口能夠順利遷出，通常會(huì)約定戶(hù)口遷出保證金。設(shè)置戶(hù)口遷出保證金條款的目的是確保將房屋中原有戶(hù)籍遷出?！肮矐?hù)”政策的出臺(tái)，使得新產(chǎn)權(quán)人有能力對(duì)符合該政策規(guī)定的滯留戶(hù)籍進(jìn)行遷出，戶(hù)口遷出保證金約定所依存的客觀(guān)情勢(shì)發(fā)生了變化。
本案中，“公共戶(hù)”政策出臺(tái)后，買(mǎi)房人霍某已具備遷出滯留戶(hù)籍的能力，而王某事實(shí)上已經(jīng)無(wú)法繼續(xù)履行遷戶(hù)義務(wù)，在此情況下，霍某未向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)遷戶(hù)，反而不同意返還王某戶(hù)口保證金，違反公平原則及誠(chéng)實(shí)信用原則，因此，雖然王某確實(shí)存在違約遷戶(hù)的事實(shí)，但霍某也應(yīng)當(dāng)為其行為承擔(dān)相應(yīng)法律后果。
法官提醒，在社會(huì)交易過(guò)程中要秉持誠(chéng)實(shí)信用的原則，合理利用權(quán)利和訴訟資源來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)利，以免“賠了夫人又折兵”。
文/田婧 袁慧（北京西城法院）
標(biāo)簽： 西城法院 誠(chéng)實(shí)信用原則 合同約定
