【全球新要聞】買二手房發(fā)現(xiàn)房屋漏水 可否要賣方支付違約金
【資料圖】
【案情介紹】
張某通過房地產(chǎn)經(jīng)紀公司購買了T市一套二手房屋，已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，交付了定金，還未辦理房屋過戶手續(xù)。后發(fā)現(xiàn)墻壁有洇濕過的痕跡，從樓上住戶了解到，因樓上住戶跑水漏到了樓下。賣方在賣房時承諾房屋不漏，違背誠信，能否以此要求對方支付違約金？
【律師解答】
首先，應當看雙方訂立的房屋買賣合同中，對于違約責任、違約金做了什么樣的約定，是否包含關于房屋漏水的具體約定。如果合同中有相關具體規(guī)定，適用合同約定。如果在此房屋買賣合同中，對違約責任約定不明確，雙方可以訂立補充協(xié)議或者按合同相關條款、交易習慣確定。參見《民法典》第五百八十二條：“履行不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任?！?/p>
其次，在賣方承諾房屋不漏，而實際發(fā)生漏水的情況，買方可以要求賣方采取補救措施或賠償損失等違約責任。若賣方不采取補救措施，買方可以要求賣方因采取補救措施而發(fā)生的代替履行費用。參見《民法典》第五百七十七條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！保坏谖灏侔耸粭l：“當事人一方不履行債務或者履行債務不符合約定，根據(jù)債務的性質不得強制履行的，對方可以請求其負擔由第三人替代履行的費用。”
再次，賣方隱瞞房屋漏水，而房屋存在嚴重損壞，只是房屋不適宜交易履行，買方可以要求解除房屋買賣合同，并且要求賣方承擔違約責任。參見《民法典》第五百八十條：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；……致使不能實現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求終止合同權利義務關系，但是不影響違約責任的承擔。”
最后，賣方履行房屋買賣合同義務不符合約定，給買方造成損失，賠償額應相當于，且不超過賣方訂立合同時預見或應預見到的因違約所造成的損失。參見《民法典》第五百八十四條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失?！?/p>
綜上，我們可以得知，賣方在賣房時承諾房屋不漏，違背誠信，張某能否以此要求對方支付違約金？要看：房屋買賣合同本身是否有違約責任和違約金的約定；房屋發(fā)生的損壞狀況，是否適合繼續(xù)履行交易；賣方是否積極采取補救措施；給買方造成的損失程度，來確定是否可以請求對方支付違約金。
（據(jù)天津工人報消息 天津擊水律師事務所潘強 吳長良供稿）
