“以房養(yǎng)老”變成低價賣房？法院判決“買方”返還房屋
因認為自己陷入“以房養(yǎng)老”騙局，陳先生訴至法院，請求判決確認其與劉先生簽訂的房屋買賣合同不成立，劉先生配合將房屋產權變更登記至自己名下。但劉先生認為房屋買賣合同為雙方真實意思表示，且已履行完畢。法院經審理，判決支持了陳先生的訴訟請求。
原告陳先生訴稱，彩虹公司人員向其推薦了一個養(yǎng)老項目，具體為由陳先生用其名下的房產辦理抵押，彩虹公司支付陳先生200萬元的利息，且陳先生可以去彩虹公司的養(yǎng)老院養(yǎng)老。合同期滿后，房本也會返還，合同期內不影響陳先生在房產內繼續(xù)居住。
陳先生認為該項目不錯，遂與彩虹公司簽訂了養(yǎng)老合同，并在其居住的房屋上辦理了抵押，收了200萬元。后彩虹公司工作人員聯(lián)系陳先生，告知其因要變更抵押權人，需重新簽訂合同，陳先生便與彩虹公司工作人員前往不動產登記中心辦理相關手續(xù)。由于陳先生年事已高，且對彩虹公司過于信任，在沒有看到合同內容的情況下就簽字了，后來才發(fā)現簽訂的是與劉先生的房屋買賣合同。
陳先生表示其并沒有出售房屋的真實意思表示，且相關房屋過戶手續(xù)均是彩虹公司員工代為辦理，房款也未實際給付，故其與劉先生的房屋買賣合同應為不成立，劉先生應協(xié)助將房產變更登記至陳先生名下。
被告劉先生辯稱，不同意陳先生的全部訴訟請求。劉先生認為，本案所涉房屋買賣合同為雙方本人簽署，是陳先生的真實意思表示，且購房手續(xù)材料齊全，并已完成過戶登記手續(xù)，雙方之間的房屋買賣合同已履行完畢，劉先生已合法取得房屋，陳先生的訴訟請求沒有事實和法律依據。
法院經審理后認為，本案的爭議焦點在于雙方是否就涉案房屋買賣事宜達成合意。
對此，法院認為，首先，從房屋買賣交易的行為性質和習慣來看，房屋買賣作為大宗交易，交易價格非常高，對買賣雙方均具有重大利益影響，雙方應對交易持謹慎態(tài)度。但該案中劉先生無法就實際交易時的房源信息獲取、磋商洽談、現場看房等必備的簽約前置流程進行舉證說明，且房屋成交價格明顯低于同類型房屋的正常市場價值。房款到陳先生賬戶后，僅半小時又被他人以陳先生代理人的身份支取。除此之外，陳先生至今仍未向劉先生履行交房義務，但劉先生對此卻從未積極予以主張。由此可以看出，該案交易過程與正常房屋買賣交易大相徑庭。
其次，從陳先生所提交的證據來看，其在簽約前以及簽約后，與彩虹公司及相關工作人員之間所發(fā)生的事務關聯(lián)點均為抵押的相關事宜，未曾有過出售房屋的意思表示。
綜上，法官認為該案中陳先生雖然在房屋買賣合同上簽名，但該簽名不足以證明其具有出售房屋的意思表示。因此，雙方并未就涉案房屋的買賣事宜達成合意，相對應的房屋買賣合同不成立。
因合同法并未直接規(guī)定合同不成立的法律后果，相關法律后果應比照合同無效后的法律后果處理，即自始無效。現劉先生雖依據合同已完成房屋的不動產權屬轉移登記，但在該合同不成立的情形下，將排除善意取得制度的適用，劉先生無法取得該房屋的不動產物權，應將房屋權屬回轉過戶至陳先生名下。
最終，法院判決陳先生與劉先生就涉案房屋簽訂的買賣合同不成立，劉先生協(xié)助陳先生辦理涉案房屋的產權過戶手續(xù)，過戶至陳先生名下。
宣判后，雙方均未上訴，現該判決已生效。
【法官說法】
1.訂立合同作為民事法律行為，成立的前提是具備意思表示。
本案是對于“民事法律行為”這一概念的實踐運用。我國民法典第133條規(guī)定，民事法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系的行為。該規(guī)定延續(xù)了民法總則中對于“民事法律行為”的相關規(guī)定，相較于民法通則，民法典對“民事法律行為”的規(guī)定增設了“意思表示”這一內容，強調了意思表示在民事法律行為中的重要意義。
民事法律行為可能是一個意思表示，也可能是兩個或者多個意思表示相一致，但絕不可能沒有意思表示。民事法律行為的概念中，必須要以意思表示為構成要件，這是理解該案判決結果的關鍵所在。
該案中，陳先生與劉先生簽訂房屋買賣合同屬于民事法律行為，該行為成立的前提是雙方均有房屋買賣的意思表示。但結合該案查明事實，合同簽訂前，雙方未有過買賣相關的磋商；合同簽訂后，相關過程明顯違背正常的交易流程，價格畸低，且陳先生也未實際收到房屋交易款項。因此，法院據此認定劉先生主張涉案房屋買賣合同系雙方真實意思表示的抗辯不具有事實和法律依據，陳先生并無出售房屋的意思表示，其與劉先生簽訂的房屋買賣合同這一民事法律行為應為不成立。
2.合同不成立的法律后果應比照合同無效。
民法典并未直接規(guī)定合同不成立的法律后果，但考慮到合同不成立時會發(fā)生與合同無效時類似的財產返還和損害賠償責任的問題，因此，合同不成立的相關法律后果可比照合同無效后的法律后果處理。
我國民法典第155條規(guī)定，無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。第157條規(guī)定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯方的一方應當賠償對方由此所受到的損失。
該案中，劉先生雖已通過變更不動產權屬登記將涉案房屋變更登記至其名下，但由于其取得所有權的法律基礎——房屋買賣合同不成立，故其因該合同取得的房屋應當予以返還。因此，法院判決劉先生于判決生效后7日內協(xié)助陳先生辦理涉案房屋的產權過戶手續(xù)，過戶至陳先生名下。
【法官提示】
“以房養(yǎng)老”被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充，在近年來悄然興起。它的全稱是“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，是指老年人將自己名下的房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，可定期獲取一定的養(yǎng)老金直至去世的一種新型養(yǎng)老方式。由于該制度在我國尚處于探索階段，因此容易成為不法分子侵害老年人合法權益的溫床，類似案件中“以房養(yǎng)老”的騙局也時有發(fā)生。
實踐中，如涉及“以房養(yǎng)老”項目，法官提示：
（1）務必尋找正規(guī)的機構咨詢相關項目，如銀行或保險公司，切勿貪圖小便宜而使自身合法權益受損；
（2）留意并留存交易過程中簽署的各項材料，切勿過分信任工作人員，盲目簽字或留存空白的授權委托書等；
（3）一旦發(fā)生糾紛，及時運用法律武器保障自身的合法權益。
（文中人物及公司名稱均系化名，作者朱珺 系北京市海淀區(qū)人民法院法官）
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