樓市重磅！下調(diào)首付比例下限、降低存量首套房貸利率 還有更多利好

樓市超重磅政策！

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圖源：央行網(wǎng)站

8月31日晚，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》、《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

央行、金融監(jiān)管總局：降低存量首套住房貸款利率

據(jù)央行網(wǎng)站最新消息，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

首套房首付不低于20%，二套房不低于30%

中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知。

其中提出，對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

全文如下：

哪些存量首套住房貸款可以申請(qǐng)降低利率？如何申請(qǐng)？?jī)刹块T回應(yīng)

中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題答記者問(wèn)。

問(wèn)：哪些存量首套住房貸款可以申請(qǐng)降低利率？如何申請(qǐng)？

答：符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

問(wèn)：為什么要降低存量首套住房貸款利率？

答：近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。為更好適應(yīng)上述新形勢(shì)，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

全文如下：

2天內(nèi)6城官宣落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”

昨日，廣州率先打響了一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍，隨后，深圳也落地了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

今日，武漢、中山、東莞等城市也隨即宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。2日之內(nèi)，6個(gè)重點(diǎn)城市宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，更多城市的相關(guān)政策還在醞釀中。

武漢9月1日起全面執(zhí)行首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”

8月31日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)文官宣，9月1日起全面執(zhí)行首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

中山市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”

中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局政務(wù)網(wǎng)8月31日發(fā)布通知稱，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自印發(fā)之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以此通知為準(zhǔn)。

東莞9月1日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”

據(jù)東莞市住建局網(wǎng)站8月31日消息，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等三部門發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在東莞市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。本通知自2023年9月1日零時(shí)起施行。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一方面說(shuō)明“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)質(zhì)性降低了家庭的購(gòu)房成本，有助于活躍市場(chǎng)交易，具有較好的導(dǎo)向作用；另一方面也說(shuō)明重點(diǎn)城市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在壓力，也將普遍推進(jìn)相關(guān)政策。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月1-27日，北京、上海、深圳、武漢、成都、杭州、蘇州、南京、青島等重點(diǎn)15城新房累計(jì)成交58934套，較上月同期下降7.19%。北京、深圳、蘇州、南京、青島、成都、杭州、廈門、東莞、佛山等重點(diǎn)10城二手住宅累計(jì)成交49227套，較7月同期下降4.59%。新房，二手房成交均呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

平安證券分析認(rèn)為，隨著廣深“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策逐步落地，預(yù)計(jì)其他核心城市購(gòu)房信貸政策有望跟進(jìn)調(diào)整、持續(xù)優(yōu)化。由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”切實(shí)降低了特定群體的購(gòu)房門檻與成本，短期相關(guān)需求釋放有望提振市場(chǎng)銷售。

平安證券舉例，去年11月11日，杭州實(shí)施購(gòu)房新政，其中之一即首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”：對(duì)于在杭州市無(wú)住房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善條件再次購(gòu)買普通自住房，可按首套房貸政策執(zhí)行。

中指數(shù)據(jù)顯示，該政策執(zhí)行后三周，杭州商品房銷售額較前三周累計(jì)增長(zhǎng)235.2%，政策開始執(zhí)行的11月當(dāng)月，杭州銷售額環(huán)比增長(zhǎng)113.4%。

剛剛，農(nóng)行宣布調(diào)整！

存量房貸下調(diào)對(duì)銀行凈利潤(rùn)有何影響？

近期，有關(guān)存量房貸下調(diào)的呼聲漸起。目前，已有多家銀行表態(tài)未來(lái)有望調(diào)整存量房貸利率。8月31日晚，農(nóng)行宣布調(diào)整存量首套住房貸款利率。

有助于降低居民還貸壓力

7月14日，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，人民銀行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法制化的原則，與借款人自主協(xié)商，變更合同約定，或者是用新發(fā)放貸款置換原來(lái)存量的貸款。

鄒瀾表示，個(gè)人住房貸款余額上半年總體略有減少，主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化。其中包括居民使用存款或者減少其他投資，提前償還存量貸款大幅增加。

“這是居民資產(chǎn)配置的調(diào)整，對(duì)居民住房需求并不構(gòu)成影響?！编u瀾進(jìn)一步表示，盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)引導(dǎo)房貸利率下降，但合同約定的LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)固定不變，導(dǎo)致了前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加是有比較大的關(guān)系。

隨后央行、國(guó)家外匯管理局8月1日召開了2023年下半年工作會(huì)議。會(huì)議明確，下半年，要指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

8月20日，人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開電視會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“要繼續(xù)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系?！?/p>

存量房貸利率被關(guān)注主要是，今年一季度，鑒于新增房貸利率和存量房貸利率存在較大利差，部分居民提前償還房貸的情況增多，引起了市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)的關(guān)注，調(diào)降存量房貸利率的市場(chǎng)呼聲一浪高出一浪。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示：“存量房貸調(diào)整工作應(yīng)遵循‘依法’‘有序’兩個(gè)原則?！婪ā创媪糠抠J合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應(yīng)在指導(dǎo)意見(jiàn)之下，由借貸雙方依法協(xié)商一致；‘有序’，即存量房貸利率調(diào)整不會(huì)‘一刀切’，可能主要針對(duì)利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據(jù)利率高低分別確定不同的下調(diào)幅度，也可以是階段性下調(diào)。”

中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行研究員婁飛鵬表示，今年以來(lái)，市場(chǎng)上圍繞降低存量房貸利率展開了較多討論，央行適時(shí)推出調(diào)降存量房貸利率的舉措，能夠有效降低購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

婁飛鵬表示：“央行提出指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量房貸利率是對(duì)前期政策引導(dǎo)的延續(xù)，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定房貸規(guī)模，也有助于降低居民還貸壓力，推動(dòng)恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)，進(jìn)而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。”

對(duì)銀行凈利潤(rùn)會(huì)有影響

截至今年6月末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額約為38.6萬(wàn)億元。根據(jù)中銀證券分析師朱啟兵推算，計(jì)算2016年以來(lái)存量貸款加權(quán)平均利率約為5.18%，與2023年6月末個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率4.11%相差107bp，存量和增量貸款價(jià)格差異較大。其中貸款加權(quán)平均利率較高主要是2017年四季度-2022年一季度期間的新發(fā)放房貸，共計(jì)24.6萬(wàn)億元，加權(quán)平均利率為5.51%。按保守估計(jì)，調(diào)整利率較高部分存量房貸利率30bp，將對(duì)應(yīng)減少銀行的年利息收入超700億元，占2022年銀行業(yè)2.3萬(wàn)億凈利潤(rùn)比例約為3%，對(duì)應(yīng)居民而言，100萬(wàn)貸款每年減少利息負(fù)擔(dān)2136元；按樂(lè)觀估計(jì)，調(diào)整全部存量貸款利率100bp，將對(duì)應(yīng)減少銀行的年利息收入3860億元，占2022年銀行業(yè)凈利潤(rùn)比例約為16.8%，對(duì)應(yīng)居民而言，100萬(wàn)貸款每年減少利息負(fù)擔(dān)6996元。整體來(lái)看對(duì)于銀行影響可能在3%-16.8%之間，若5年期LPR繼續(xù)調(diào)降，對(duì)于銀行凈利潤(rùn)影響還將加大。

海通國(guó)際分析師梁中華估算，存量房貸當(dāng)前的加權(quán)平均執(zhí)行利率或在4.8%附近。如果本輪存量房貸利率的調(diào)整目標(biāo)為最新投放的利率水平，即4.14%（2023年一季度的平均利率），那么兩者差距超過(guò)60bp。截至今年上半年，存量的個(gè)人住房貸款余額總計(jì)38.6萬(wàn)億元，如果按照60bp的幅度進(jìn)行利率調(diào)整，或?qū)?duì)應(yīng)減少銀行的年利息收入超2000億元，占2022年銀行業(yè)2.3萬(wàn)億凈利潤(rùn)的比例約10%。如果按照40bp的調(diào)整幅度進(jìn)行估算，對(duì)銀行凈利潤(rùn)的影響或縮減至6.7%。邊際上，降低存量房貸利率會(huì)直接減少居民的月供支出，對(duì)消費(fèi)起到一定的支撐作用。

興業(yè)證券的研報(bào)也表示，如果存量按揭貸款的加點(diǎn)幅度下調(diào)60bp，對(duì)于銀行平均資產(chǎn)收益率的影響為7bp左右。隨著存量房貸利率和企業(yè)貸款利率的下調(diào)會(huì)導(dǎo)致銀行資產(chǎn)收益率的進(jìn)一步下行，此時(shí)需要通過(guò)存款利率的下調(diào)，來(lái)保持凈息差的穩(wěn)定，且存款下調(diào)幅度可能適當(dāng)高于貸款利率的下調(diào)幅度，以維持金融體系穩(wěn)定。興業(yè)證券測(cè)算，在銀行貸款利率收益率下行10bp，活期存款利率下調(diào)5bp、定期存款利率下調(diào)15bp的情景下，銀行凈息差的提升幅度在2-3bp；可見(jiàn)，為了保持凈息差的穩(wěn)定，貸款利率的下行需要匹配更大幅度的存款利率下調(diào)。

（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）