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北京樓市回暖 單月二手成交逼近1.5萬(wàn)套

新政“靴子落地”后,北京樓市先從數(shù)據(jù)上熱起來(lái)了。

北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,6月北京二手房網(wǎng)簽量14987套,環(huán)比5月上漲11.99%,同比上漲29.12%。6月份的二手房成交量,創(chuàng)下自去年3月以來(lái)15個(gè)月的新高。

逼近1.5萬(wàn)套的成交量,可以說(shuō)切實(shí)給北京樓市帶來(lái)一點(diǎn)溫度。往年,一般樓市在3月“小陽(yáng)春”后,成交會(huì)出現(xiàn)慣性下滑,但今年北京樓市在6月再現(xiàn)高成交,政策組合拳的效果顯而易見(jiàn)。

但這能代表北京樓市徹底回溫、拐點(diǎn)來(lái)臨嗎?業(yè)內(nèi)專家及一線人員另有看法。有專家表示,目前北京的二手房市場(chǎng),只能說(shuō)止住下探、初步穩(wěn)定,進(jìn)入了供需雙方“價(jià)格拉鋸”的新階段,只有單月成交持續(xù)保持在1.5萬(wàn)套以上、且掛牌量明顯下降后,才能說(shuō)市場(chǎng)已真正回暖。

“熱門房源3天帶看100次”

臨近六月底時(shí),北京悄然官宣樓市“大招”,降低了買房首付比例、貸款利率。

據(jù)當(dāng)?shù)?6日所發(fā)政策,北京首套房貸最低首付比例從此前的30%、調(diào)整至20%,二套房則按照五環(huán)內(nèi)和五環(huán)外劃分,最低首付比例分別為35%和30%。

貸款利率方面,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整,5年期以上房貸利率下限為3.5%。購(gòu)買第二套住房的,如果所購(gòu)房屋位于五環(huán)以內(nèi),5年期以上房貸利率下限為3.9%;如果所購(gòu)房屋位于五環(huán)以外,5年期以上房貸利率下限調(diào)整為3.7%。

“北京本次政策寬松適時(shí),且力度符合預(yù)期。”天風(fēng)證券表示,降首付及利率,利好此前等待政策跟進(jìn)的觀望需求集中釋放。更強(qiáng)需求支撐下,北京基本面彈性空間更大,對(duì)其他城市同樣具有引領(lǐng)作用。

雖然政策落地晚于上海、深圳等一線城市,但在此前,北京實(shí)際上已“小步快跑”多次調(diào)整。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì),從2023年9月開(kāi)始,北京已經(jīng)累計(jì)發(fā)布了9次政策。“北京作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最穩(wěn)定,政策力度最高的城市,2017年開(kāi)始的調(diào)控政策抑制了市場(chǎng)非理性上漲,基本做到‘房住不炒’,但過(guò)于嚴(yán)格的政策也誤傷了部分真實(shí)的購(gòu)房自住需求。”

因此,在本次政策出臺(tái)前,北京樓市已開(kāi)始出現(xiàn)變動(dòng),部分需求在政策加碼中等待入場(chǎng)。6月成交數(shù)據(jù)的出爐,進(jìn)一步印證了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)溫度正逐步走熱。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),6月北京新建商品住宅成交約40萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)約10%。供應(yīng)方面,6月新批上市面積約30萬(wàn)方,環(huán)比基本持平;價(jià)格方面環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌,跌幅0.11%,同比上漲1.64%。

二手房方面,當(dāng)月網(wǎng)簽量達(dá)到14987套,環(huán)比上漲11.99%,同比也實(shí)現(xiàn)29.12%的上漲。其中,6月24日 ~6月30日,北京二手商品住宅成交套數(shù)4371套,新政后27日~30日成交達(dá)到3232套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,6月最后一個(gè)周末,北京二手房住宅網(wǎng)簽出現(xiàn)高成交,主要是部分之前的網(wǎng)簽為了符合新政策、重新網(wǎng)簽。在系列政策影響下,市場(chǎng)延續(xù)了小陽(yáng)春。這也是多年來(lái)第一次出現(xiàn)3月市場(chǎng)學(xué)區(qū)房小高峰后,6月、5月成交環(huán)比4月持續(xù)環(huán)比上漲。

在業(yè)內(nèi)看來(lái),6月北京二手房成交量增長(zhǎng),一方面是前期房?jī)r(jià)下降、以價(jià)換量的結(jié)果,另一方面是受到430北京新政和517央行新政利好,對(duì)市場(chǎng)各方預(yù)期產(chǎn)生了影響。雖然26日才落地最近新政,但市場(chǎng)對(duì)首付和利率的降低已有預(yù)期,自5月下半月開(kāi)始,成交量已在穩(wěn)定上行。

不過(guò),6月更大力度新政的出臺(tái),還是對(duì)市場(chǎng)有不小的刺激,從一線房源帶看量便可見(jiàn)一斑。

記者在貝殼找房平臺(tái)看到,北京海淀某小區(qū),6月末掛牌了兩套房源,其中一套面積92平方米、掛牌價(jià)1050萬(wàn)元,每平米單價(jià)超十萬(wàn)元。平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示,該房源掛牌后僅3天時(shí)間,已經(jīng)有100次帶看。

負(fù)責(zé)該房源銷售的中介表示,該小區(qū)所在片區(qū)較為優(yōu)質(zhì),位于海淀區(qū)的東南部,附近有多所知名高校、科技公司,屬于交付不久的次新盤,很多業(yè)主都在等這個(gè)小區(qū)放出房源。“業(yè)主比較誠(chéng)心賣,掛牌均價(jià)較小區(qū)其他房源低,因此帶看量較大,新政也有部分影響。”

持續(xù)性有待觀察

熱門房源帶看量高企、二手房成交攀升,是否代表北京樓市已迎來(lái)拐點(diǎn)?對(duì)此業(yè)界態(tài)度較為保守。

“目前市場(chǎng)整體比較平穩(wěn),現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)的大多是剛需買房者,或者已經(jīng)觀望許久的潛在需求。”多位當(dāng)?shù)刂薪榫硎?,本次新政?duì)市場(chǎng)影響到底會(huì)有多大,目前還需要觀察。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)記者表示,判斷北京市場(chǎng)熱度有幾個(gè)維度。一是成交量,單月1.5萬(wàn)套以上持續(xù)三到五個(gè)月時(shí)間,表明市場(chǎng)進(jìn)入正向軌道,購(gòu)房需求開(kāi)始得到激活。二是市場(chǎng)供應(yīng)量,即二手房掛牌量,現(xiàn)在鏈家內(nèi)網(wǎng)掛牌量在16萬(wàn)套以上,相比曾經(jīng)的8到10萬(wàn)套,還有很長(zhǎng)去化周期要走。

此外,從房?jī)r(jià)水平看,目前北京市場(chǎng)上,即便是個(gè)別板塊的分化式上漲也暫未出現(xiàn),整體重新回到“普漲”不太現(xiàn)實(shí),只是來(lái)到了供需雙方價(jià)格博弈、平衡穩(wěn)定的新階段。“接下來(lái),如果成交量進(jìn)一步升溫,掛牌房源量進(jìn)一步減少,市場(chǎng)才有可能恢復(fù)漲跌有序的狀態(tài)。”

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示,目前北京二手房?jī)r(jià)格仍處在博弈階段。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,6月北京二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.90%,跌幅較上月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn),同比下跌6.44%。房天下研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,6月北京二手房掛牌均價(jià)為60686元/平方米,環(huán)比下跌1.24%。

“現(xiàn)在北京二手房市場(chǎng),只能說(shuō)初步穩(wěn)定,進(jìn)入供需雙方價(jià)格拉鋸戰(zhàn)的狀態(tài)。”郭毅表示,只有等后續(xù)掛牌量恢復(fù)到10萬(wàn)套左右,整體市場(chǎng)才有可能出現(xiàn)新的量?jī)r(jià)變化,出現(xiàn)真正意義上的回暖。

京房字表示,因?yàn)榫W(wǎng)簽具有滯后性,6月份北京二手房網(wǎng)簽量會(huì)比5月還高,其實(shí)早有預(yù)料,6月網(wǎng)簽的大多是5月甚至更早時(shí)間的二手房交易。“北京二手房月成交量在1.2萬(wàn)套到1.7萬(wàn)套之間,屬于市場(chǎng)比較正常的狀態(tài),如果高于該數(shù)值、特別是高于2萬(wàn)套時(shí),才可定義為市場(chǎng)比較熱。”

值得注意的是,當(dāng)前北京市場(chǎng)也出現(xiàn)了其他積極變化。張大偉表示,一方面,北京整體二手房掛牌量從4月底的17.2萬(wàn)套,降到現(xiàn)在的16萬(wàn)套左右,代表市場(chǎng)搶跑的明顯減少;另一方面,二手房市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格止跌現(xiàn)象,預(yù)計(jì)7月份市場(chǎng)成交還有望維持在高位。

一位當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V記者,目前自己經(jīng)手的二手房交易中,確實(shí)有個(gè)別業(yè)主對(duì)后市信心較強(qiáng),比如同小區(qū)其他房源報(bào)價(jià)410萬(wàn),少部分業(yè)主報(bào)價(jià)450萬(wàn),雖然差額不算太大,但業(yè)主議價(jià)空間縮小,不愿再接受購(gòu)房者大幅度砍價(jià)。更多業(yè)主則預(yù)期平穩(wěn),如果報(bào)價(jià)依據(jù)市場(chǎng)行情來(lái),則比較容易出售。

新房的整體行情則不如二手房。目前,北京新房市場(chǎng)仍有大量“特價(jià)房”存在,尤其是在南城區(qū)域,各項(xiàng)目為搶收仍在打價(jià)格戰(zhàn),并且有從南四環(huán)向內(nèi)環(huán)蔓延的趨勢(shì),有樓盤均價(jià)降幅超過(guò)兩成。

張大偉認(rèn)為,從政策力度看,北京626政策力度不如上海,市場(chǎng)成交量的變化預(yù)計(jì)會(huì)低于上海。整體看,作為全國(guó)樓市調(diào)控的標(biāo)桿,北京在過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直平穩(wěn),在市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)變化的情況下,針對(duì)前期過(guò)嚴(yán)的政策進(jìn)行微調(diào),有利于市場(chǎng)穩(wěn)定。

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