溢價率觸頂 北京二環(huán)內(nèi)明星地塊落槌
北京東城金魚池地塊之所以如此受關(guān)注，一方面是區(qū)域內(nèi)許久沒有新增住宅用地的供應(yīng)，上一宗住宅用地還是2017年6月成交的永定府地塊。另一方面，東城金魚池地塊突破此前北京土拍規(guī)則的15%溢價率限制，將土地拍賣的溢價率提高至25%，并實行階梯定價方式。
三環(huán)內(nèi)罕見迷你型地塊
根據(jù)出讓文件，東城金魚池地塊土地面積約為3027.63平方米，地上建筑規(guī)模5550平方米，用地性質(zhì)為F2公建混合住宅用地，其中住宅建筑面積約1700平方米，商業(yè)建筑面積約3850平方米，并且要求開發(fā)商自持20年。
經(jīng)過第31輪激烈角逐，地塊觸及3.375億元價格上限，觸發(fā)搖號程序，最終由河北鑫界搖號競得。
“從位置上來看，地塊地理位置優(yōu)越且極具稀缺性，地塊位于東南二環(huán)內(nèi)，距離天安門約2公里，距離天壇公園僅350米。”北京鏈家研究院分析師岳微表示，周邊軌道交通有地鐵7號線橋灣站和8號線珠市口站，南側(cè)緊鄰天壇公園和學(xué)校，縱享首都功能核心區(qū)交通、教育、生態(tài)多重資源。北京商報記者注意到，像金魚池地塊這種位于北京市核心區(qū)、交通便利且環(huán)天壇地帶的住宅項目，還要追溯至2003年由北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的“天壇公館”。
除了令人羨慕的地理位置，金魚池地塊土地面積可謂是近年來北京市區(qū)里最“袖珍”的。
二環(huán)內(nèi)，天壇公園北側(cè)附近有地鐵7號線橋灣站，東城金魚池地塊真正處于核心地段。但地塊本身可供開發(fā)面積并不大，建筑規(guī)模僅5550平方米，且為F2公建混合住宅用地，未來入市住宅產(chǎn)品并不會太多。東城金魚池地塊也是近年來北京三環(huán)內(nèi)罕見的迷你型地塊。
東城區(qū)已經(jīng)多年沒有新增住宅用地供應(yīng)，上一宗住宅用地還是2017年6月成交的永定府地塊。如今這樣一宗迷你型地塊成交，拿地企業(yè)也并非耳熟能詳?shù)姆科?，未來會拿出怎樣的產(chǎn)品，還需要進(jìn)一步觀望。
溢價率觸頂
除地塊自身迷你外，東城金魚池地塊也突破此前北京土拍規(guī)則的15%溢價率限制，最高可達(dá)25%。出讓文件顯示，該地塊起拍價為2.7億元，設(shè)定土地合理上限價格約為3.38億元，當(dāng)競買報價達(dá)到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人。
隨著溢價率的提升，該地塊的銷售指導(dǎo)價也相應(yīng)作出了調(diào)整，最高可達(dá)15.1萬元/平方米。據(jù)悉，該地塊將未來商品住房預(yù)售指導(dǎo)價設(shè)定為三檔，當(dāng)溢價率在15%以內(nèi)時，未來商品住宅預(yù)售指導(dǎo)價為13.9萬元/平方米；當(dāng)溢價率在15%—20%時，預(yù)售指導(dǎo)價為14.3萬元/平方米；當(dāng)溢價率超過20%時，預(yù)售指導(dǎo)價為15.1萬元/平方米。三檔指導(dǎo)價的具體價格均可有8%的上下浮動。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，東城金魚池地塊首次突破15%溢價率上限，達(dá)到最高25%，這是北京自2021年第二批次集中供地以來，首宗突破15%溢價率限制的地塊。此外，銷售指導(dǎo)價也根據(jù)不同溢價率實行階梯定價方式，更好地實現(xiàn)了土地價值最大化。
根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)來看，金魚池地塊周邊小區(qū)，如前門前、金魚池西區(qū)、金魚池東區(qū)等小區(qū)，二手房掛牌價格在8萬—11萬元/平方米區(qū)間內(nèi)。北京城建·天壇府、永定樾等二環(huán)外新建住宅，在安居客官網(wǎng)上顯示，售價為13.9萬元/平方米。
對于高于周邊新建房銷售價格1萬元/平方米指導(dǎo)價的金魚池地塊來說，未來市場表現(xiàn)會如何？對此，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，金魚池地塊位置處于核心區(qū)，相比中信國安府、中信城五期15.1萬元/平方米的銷售指導(dǎo)價，還有一定的上漲空間，所以從住宅去化的角度說，不會有特別高的難度。
為市場信心注入新動力
供應(yīng)上多推優(yōu)質(zhì)地塊，疊加政策上降低房貸利率、降低首付門檻，這些都將進(jìn)一步激發(fā)市場需求。在業(yè)內(nèi)人士看來，通過土地供應(yīng)計劃的優(yōu)化和調(diào)整，增加優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，不僅能夠吸引更多的房企參與競拍，還能夠激發(fā)市場活力。在房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的背景下，一些“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊將會陸續(xù)推向市場。
從北京發(fā)布的2024年度第二輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單中可以看出，其中涉及的23宗地塊中，八成以上地塊位于軌道站點周邊等交通便利及配套成熟的地區(qū)。區(qū)位優(yōu)勢疊加政策利好，有效帶動了房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪指出，在行業(yè)整體信心不足的情況下，當(dāng)前土拍市場時有高溢價地塊出爐，也是在為市場信心注入新動力，或能激發(fā)更多房企的拿地?zé)崆?，這也是市場復(fù)蘇過程中的一個個小亮點。房企資金壓力暫未完全改善，拿地仍以謹(jǐn)慎為主，但不乏核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊出現(xiàn)火熱局面。
對此，岳微也表示認(rèn)同，土拍規(guī)則的調(diào)整，階梯式定價規(guī)則，有助于實現(xiàn)最大化土地價值，也為開發(fā)企業(yè)打造“好房子”給予支持。
北京在6月26日下發(fā)通知，明確下調(diào)首付比例、貸款利率等一系列樓市政策，北京商報記者也走訪多個新房樓盤，在北京政策調(diào)整的帶動下，購房者的買房意愿進(jìn)一步釋放，樓盤到訪量和簽約量都呈現(xiàn)翻倍增長趨勢，多位銷售經(jīng)理向記者表示，許多此前持觀望態(tài)度的購房者，在北京下發(fā)通知的首個周末來到售樓處，完成購房合同的簽訂。
對于市場的迅速反應(yīng)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品才能受到購房者的青睞，此次北京溢價率的提高，將有助于吸引更多的房企參與土地拍賣，增加市場的競爭程度，在激烈的市場競爭中，房企將更加注重產(chǎn)品的創(chuàng)新和品質(zhì)的提升。這將有助于推動整個行業(yè)的產(chǎn)品升級和品質(zhì)提升，最終讓購房者能夠住上更為舒適的新房。
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